La renovación de contrato de arrendamiento es un tema de gran interés tanto para propietarios como para inquilinos en Colombia. ¿Se renueva automáticamente? ¿Cómo debe notificarse? ¿Puede ajustarse el canon de arrendamiento? En este artículo, explicaremos todo lo que necesitas saber sobre la renovación de contratos de arrendamiento en Colombia, basándonos en la normativa vigente y ofreciendo consejos prácticos para ambas partes.

¿Qué es la renovación de un contrato de arrendamiento?

La renovación de un contrato de arrendamiento ocurre cuando finaliza el plazo pactado inicialmente y las partes (arrendador y arrendatario) acuerdan continuar con la relación contractual. En Colombia, este proceso puede ser:

  • Renovación expresa: Mediante un nuevo contrato o un acuerdo adicional (adenda) que modifique cláusulas como el valor del canon, duración o condiciones.
  • Renovación tácita: Cuando el arrendatario sigue ocupando el inmueble y el arrendador acepta el pago sin firmar un nuevo documento.

El contrato de arrendamiento en Colombia se rige principalmente por:

  • Código Civil (Artículos 1976 a 2011).
  • Ley 820 de 2003 (sobre arrendamiento de vivienda urbana).
  • Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia y el Consejo de Estado.

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¿Qué es la renovación de un contrato de arrendamiento?
¿Qué es la renovación de un contrato de arrendamiento?

¿El contrato de arrendamiento se renueva automáticamente en Colombia?

A diferencia de otros países, en Colombia no existe una renovación automática por ley. Sin embargo, si el arrendatario sigue ocupando el inmueble y el arrendador sigue recibiendo el pago, se entiende que el contrato continúa bajo las mismas condiciones (tácita reconducción).

¿Hasta cuándo?

  • Si el contrato original era a término fijo, se convierte en un contrato a término indefinido (Art. 1990 Código Civil).
  • El arrendador puede dar por terminado el contrato en cualquier momento, pero debe notificar con un mes de anticipación (Art. 1992 Código Civil).

Plazos y notificaciones para la renovación

Para el arrendador (Dueño)

Si el propietario no desea renovar, debe notificar al inquilino con al menos un mes de antelación antes del vencimiento del contrato (Art. 1992 Código Civil).

Para el arrendatario (Inquilino)

Si el inquilino no quiere renovar, debe avisar con 30 días de anticipación. Si no lo hace y sigue ocupando el inmueble, se entiende que el contrato continúa.

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Renovación automática.
Renovación automática

 ¿Se puede aumentar el canon de arrendamiento en la renovación?

Sí, pero debe seguir estas reglas:

  1. Si el contrato lo permite, el aumento debe ajustarse a lo pactado (por ejemplo, incremento anual basado en el IPC).
  2. Si no hay cláusula de ajuste, el arrendador puede proponer un nuevo valor, pero el inquilino puede negociar o rechazarlo.
  3. No se puede aumentar arbitrariamente: Debe justificarse con el IPC o mejoras en el inmueble.

📌 Dato clave: Según la Ley 820 de 2003, en contratos de vivienda, el incremento no puede superar el porcentaje autorizado por el Gobierno (usualmente ligado al IPC).

Derechos del arrendatario en la renovación

  • Derecho a continuar si el arrendador no notifica su terminación.
  • Protección contra desalojos injustificados.
  • Negociar el aumento del canon si no hay cláusula de ajuste automático.

 Obligaciones del arrendador en la renovación

  • Notificar con tiempo si no desea renovar.
  • No aumentar el precio arbitrariamente.
  • Mantener el inmueble en buen estado.

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Contrato de arrendamiento de vivienda prórroga y renovación.
Contrato de arrendamiento de vivienda: prórroga y renovación

¿Qué pasa si no hay acuerdo en la renovación?

  • Si el arrendador no quiere renovar, debe notificar con un mes de anticipación y el inquilino debe desocupar.
  • Si el inquilino no acepta el aumento de renta, el arrendador puede optar por no renovar.
  • Si el inquilino se queda sin renovación expresa, el contrato se vuelve indefinido, pero el arrendador puede terminarlo con un mes de preaviso.

Consejos para una renovación exitosa

✅ Para arrendatarios:

  • Revisa el contrato original antes de renovar.
  • Negocia el aumento con base en el IPC o mejoras en el inmueble.
  • Si no quieres renovar, notifica a tiempo para evitar problemas.

✅ Para arrendadores:

  • Comunica con anticipación si no deseas renovar.
  • Si vas a aumentar el canon, justifícalo con el IPC o mejoras.
  • Actualiza el contrato si hay cambios importantes.

Preguntas frecuentes sobre renovación de contrato de arrendamiento

No, no hay renovación automática por ley. Sin embargo, si el arrendatario sigue ocupando el inmueble y el arrendador acepta el pago, se entiende que el contrato continúa en las mismas condiciones (tácita reconducción). Este nuevo acuerdo se convierte en un contrato a término indefinido, y cualquiera de las partes puede terminarlo con un mes de preaviso (Art. 1990 Código Civil).

  • Arrendador (dueño): Debe avisar con mínimo 30 días de antelación si no desea renovar (Art. 1992 Código Civil).
  • Arrendatario (inquilino): También debe notificar con 30 días de anticipación si no continuará.

Sí, pero:

  • Si el contrato incluye una cláusula de ajuste (ej. basada en el IPC), el aumento debe seguir ese criterio.
  • Si no hay cláusula, el arrendador puede proponer un nuevo valor, pero el inquilino tiene derecho a negociarlo o rechazarlo.

El contrato se convierte en indefinido, pero el arrendador puede terminarlo notificando con un mes de anticipación. Si el inquilino se niega a desocupar, el propietario puede iniciar un proceso de lanzamiento por vía judicial.

No es obligatorio, pero es recomendable:

  • Si hay cambios en el canon, duración o condiciones, lo ideal es firmar una adenda o nuevo contrato.
  • Si no se modifica nada, la tácita reconducción es válida, pero dejar por escrito evita conflictos.
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