El contrato de arrendamiento de local comercial en Colombia es una figura jurídica esencial para empresarios, comerciantes y propietarios que desean establecer o alquilar espacios para actividades económicas. Este tipo de contrato está regulado por normas específicas que establecen derechos y obligaciones para ambas partes. Si estás buscando información detallada y actualizada sobre este tema, ¡sigue leyendo!
¿Qué es un contrato de arrendamiento de local comercial?
El contrato de arrendamiento de local comercial es un acuerdo mediante el cual el propietario (arrendador) cede temporalmente un inmueble a un tercero (arrendatario) para que este lo utilice en el desarrollo de una actividad comercial, industrial o profesional, a cambio del pago de un canon de arrendamiento.
A diferencia del arrendamiento de vivienda, este tipo de contrato se rige por normas especiales contenidas en el Código de Comercio (Artículos 516 a 522) y el Código Civil (Artículos 1973 y siguientes).
Características principales
- Finalidad comercial: El local debe destinarse exclusivamente a actividades mercantiles.
- Plazo mínimo: Según el Art. 518 del Código de Comercio, el plazo mínimo es de 3 años, salvo acuerdo entre las partes.
- Renovación automática: Si el arrendatario continúa en el local después del plazo pactado, el contrato se prorroga automáticamente bajo las mismas condiciones.
Leer: Diferencia entre contrato mercantil y civil: Aspectos fundamentales.
Tipos de contrato de arrendamiento comercial
Existen diferentes modalidades de arrendamiento comercial en Colombia, según las necesidades de las partes:
A. Contrato de alquiler a plazo fijo
- Tiene una duración determinada (mínimo 3 años).
- No puede ser terminado unilateralmente antes del vencimiento, salvo por causas legales (ej: incumplimiento de pagos).
B. Acuerdo de renta con opción de compra
- El arrendatario tiene la posibilidad de adquirir el local después de un tiempo pactado.
- Debe establecerse claramente en el contrato el precio y las condiciones de compra.
C. Acuerdo de arrendamiento con renovación automática
- Si el arrendatario permanece en el local después del plazo inicial, el contrato se renueva en los mismos términos.
Lea: Tipos de contratos mercantiles en Colombia: Guía completa
Requisitos para un contrato de arrendamiento comercial Colombia
Un contrato de arrendamiento comercial válido debe cumplir con los siguientes requisitos legales y prácticos:
1. Requisitos legales obligatorios
A. Documentación básica
- Para el arrendador:
- Documento de identidad original y copia
- Certificado de libertad y tradición (no mayor a 30 días)
- Paz y salvo de predial (vigente)
- RUT si es persona jurídica
- Para el arrendatario:
- Cámara de Comercio (si es empresa)
- Documento de representación legal (para sociedades)
- Certificación bancaria o declaración de renta (para garantías)
B. Contenido mínimo del contrato
- Identificación completa de las partes (nombres, documentos, domicilios)
- Descripción física y jurídica del inmueble:
- Dirección exacta
- Área en metros cuadrados
- Matrícula inmobiliaria
- Destino comercial específico
- Condiciones económicas:
- Valor del canon (en pesos colombianos)
- Periodicidad de pagos
- Forma de pago (transferencia, cheque, etc.)
- Ajustes anuales (generalmente basados en IPC)
2. Garantías exigibles
| Tipo de garantía | Descripción | Ventajas |
|---|---|---|
| Depósito en dinero | Equivalente a 1-2 meses de canon | Reembolsable al finalizar |
| Fiador solidario | Persona con solvencia económica | Responsabilidad solidaria |
| Póliza de arrendamiento | Seguro con compañía autorizada | Cobertura amplia |
| Título valor | Letra de cambio o pagaré | Ejecución rápida |
3. Aspectos técnicos especiales
- Uso del inmueble: Debe especificarse exactamente la actividad comercial permitida
- Prohibiciones: Subarriendo sin autorización, cambios estructurales no autorizados
- Mantenimiento: Clarificar responsabilidades (arrendador: estructura; arrendatario: mantenimiento menor)
4. Formalidades adicionales recomendadas
- Registro ante Cámara de Comercio (no obligatorio pero aconsejable)
- Costo aproximado: 0.5% del valor anual del contrato
- Beneficios: Mayor seguridad jurídica, oponibilidad ante terceros
- Acta de entrega que detalle:
- Estado de las instalaciones
- Medidores de servicios públicos
- Mobiliario incluido (si aplica)
- Anexos obligatorios:
- Fotografías del estado actual
- Planos arquitectónicos
- Certificado de zonificación comercial
5. Situaciones especiales a considerar
- Locales en centros comerciales: Suelen tener contratos estandarizados con cláusulas específicas
- Arrendamiento con opción de compra: Requiere escritura pública para la opción
- Contratos corporativos: Para sedes empresariales suelen incluir cláusulas de confidencialidad
Consejo profesional: Antes de firmar, verifica:
✔ El propietario debe aparecer en el certificado de libertad
✔ Que el local tenga licencia para tu actividad comercial
✔ Que no existan embargos o litigios sobre el inmueble
¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento de un local comercial en Colombia?
Elaborar un contrato de arrendamiento de local comercial correctamente es fundamental para evitar conflictos legales y proteger los derechos tanto del arrendador como del arrendatario. A continuación, te explicamos paso a paso cómo redactarlo y qué cláusulas esenciales debe incluir.
📝 Pasos para elaborar un contrato de arrendamiento comercial
1. Identificación de las partes
Debe incluir:
✅ Nombre completo y documento de identidad del arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino).
✅ Domicilio y datos de contacto (teléfono, correo electrónico).
✅ Representación legal (si una de las partes es una empresa, incluir el RUT y poder del representante).
2. Descripción detallada del inmueble
El contrato debe especificar:
📍 Dirección exacta del local comercial.
📏 Metraje y características físicas (área construida, accesos, servicios públicos).
🏢 Uso autorizado (ej: restaurante, tienda, oficina).
Ejemplo: «El local comercial ubicado en la Carrera 10 # 20-30, Barrio La Soledad, Bogotá, con un área de 50 m², destinado exclusivamente para el funcionamiento de una cafetería.»
3. Plazo del contrato
📅 Duración mínima: 3 años (según el Art. 518 del Código de Comercio), salvo que las partes acuerden un plazo menor.
🔄 Renovación automática: Si el arrendatario sigue ocupando el local después del plazo pactado, el contrato se prorroga en las mismas condiciones.
4. Canon de arrendamiento y forma de pago
💰 Monto del canon: Debe establecerse en pesos colombianos.
📆 Fechas de pago: Generalmente es mensual, pero puede pactarse trimestral o anual.
📈 Ajustes anuales: Usualmente se indexa según el IPC (Índice de Precios al Consumidor).
Ejemplo de cláusula:
«El canon de arrendamiento será de $3.000.000 mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes. Se ajustará anualmente según la variación del IPC.»
5. Garantías (Depósito, fiador o póliza)
Para proteger al arrendador, se suelen exigir:
🔒 Depósito de seguridad: Equivalente a uno o dos meses de arriendo (reembolsable al finalizar el contrato si no hay daños).
📜 Fiador solidario: Una persona que garantice el pago en caso de incumplimiento.
🏦 Póliza de arrendamiento: Un seguro que cubra posibles impagos.
6. Obligaciones del arrendador y arrendatario
🔹 Obligaciones del arrendador (Propietario)
✔ Entregar el local en buen estado y con servicios básicos funcionando.
✔ Realizar reparaciones mayores (estructura, tuberías, instalaciones eléctricas).
✔ No interferir en el uso comercial del local.
🔹 Responsabilidades del arrendatario (Inquilino)
✔ Pagar el canon puntualmente.
✔ Usar el local solo para el fin pactado (no cambiar la actividad sin autorización).
✔ Hacerse cargo de reparaciones menores (pintura, daños por uso).
✔ No subarrendar sin permiso del arrendador.
7. Causales de terminación anticipada
El contrato puede terminarse antes del plazo pactado si:
❌ El arrendatario no paga el canon por más de dos meses.
❌ Se usa el local para actividades ilegales o no autorizadas.
❌ Hay daños graves al inmueble por negligencia del arrendatario.
8. Firma y formalización del contrato
- Forma escrita: Aunque no es obligatorio registrarlo, es altamente recomendable firmar un documento escrito.
- Registro ante notaría: Para inmuebles de alto valor, se sugiere autenticar el contrato ante notario.
Leer: Esto debe saber antes de renovar su contrato de arrendamiento.
Derechos y deberes del arrendador y arrendatario
A. Responsabilidades del arrendador
- Entregar el local en condiciones óptimas para su uso comercial.
- Realizar reparaciones mayores (estructura, instalaciones eléctricas e hidráulicas).
- Respetar el plazo mínimo de 3 años, salvo acuerdo en contrario.
B. Obligaciones del arrendatario
- Pagar el canon de arrendamiento puntualmente.
- Destinar el local únicamente a la actividad pactada.
- Realizar reparaciones menores (pintura, daños por uso).
Marco Legal y jurisprudencia relevante
El arrendamiento comercial en Colombia se rige principalmente por:
- Código de Comercio (Arts. 516-522): Establece el plazo mínimo, renovación automática y condiciones especiales.
- Código Civil (Arts. 1973-2018): Regula aspectos generales de los contratos de arrendamiento.
- Ley 820 de 2003: Modificó el plazo mínimo de arrendamiento comercial.
Jurisprudencia importante
- Sentencia C-700 de 2005 (Corte Constitucional): Reafirmó la protección al arrendatario comercial y el plazo mínimo de 3 años.
- Sentencia SC10425-2023 (Corte Suprema de Justicia): Aclaró que el arrendador no puede aumentar el canon arbitrariamente; debe seguir el IPC.
Leer: Los elementos esenciales de un contrato mercantil.
¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento comercial?
El contrato puede finalizar por:
- Vencimiento del plazo: Si no hay renovación, el arrendatario debe desocupar el local.
- Mutuo acuerdo: Las partes pueden pactar una terminación anticipada.
- Incumplimiento: Morosidad en pagos, uso indebido del local o daños graves.
Consejos para evitar conflictos en el arrendamiento comercial
- Redacta un contrato detallado: Incluye cláusulas sobre mantenimiento, aumentos de canon y responsabilidades.
- Registra el contrato: Si el local es costoso, registrarlo da mayor seguridad jurídica.
- Renegocia con anticipación: Si deseas cambios en el contrato, hazlo antes de que venza.
