Descubra todo sobre la ley de propiedad horizontal en Colombia y mire sus regulaciones y cómo aplicarlas para su seguridad y bienestar.
En este tipo de propiedad, los dueños no solo tienen derecho a su unidad privada, sino también a las áreas comunes del conjunto, como pasillos, jardines, piscinas, ascensores, entre otros.
¿Qué es la ley de propiedad horizontal?
La Ley 675 de 2001, también conocida como Ley de Propiedad Horizontal, es la norma que regula el régimen de propiedad en edificios o conjuntos donde coexisten bienes de dominio particular (apartamentos, locales) y bienes de dominio común (terrenos, zonas comunes, ascensores). Su objetivo principal es garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y la función social de la propiedad.
¿A quién aplica la ley de propiedad horizontal?
Esta ley aplica a todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, incluyendo:
- Edificios de apartamentos
- Conjuntos residenciales
- Centros comerciales
- Edificios de oficinas
- Conjuntos mixtos (residencial y comercial)
- Lee todo sobre el derecho comercial.
¿Qué aspectos regula la ley de propiedad horizontal?
La Ley 675 de 2001 abarca diversos aspectos relacionados con la propiedad horizontal, entre ellos:
- Constitución de la propiedad horizontal
- Derechos y obligaciones de los propietarios
- Administración del edificio o conjunto
- Asamblea general de propietarios
- Consejo de administración
- Reglamento de propiedad horizontal
- Presupuesto y expensas comunes
- Mantenimiento y reparaciones
- Fondos de reserva
- Uso de las zonas comunes
- Convivencia pacífica
- Solución de conflictos
- Extinción de la propiedad horizontal
¿Qué es la constitución de la propiedad horizontal?
Es el proceso legal mediante el cual un predio se divide en unidades privadas (apartamentos, locales) y bienes de uso común (terrenos, zonas comunes, ascensores), creando un régimen de propiedad horizontal.
Requisitos para la constitución de la propiedad horizontal
- Existencia de un predio: Debe ser un terreno con una construcción o proyecto de construcción.
- División del predio: Debe existir una división del predio en unidades privadas y bienes de uso común.
- Independencia de las unidades privadas: Cada unidad privada debe poder utilizarse y transferirse de forma independiente.
- Reglamento de propiedad horizontal: Debe contener las normas que regirán la convivencia en el edificio o conjunto.
- Administrador: Debe designarse un administrador para la gestión del edificio o conjunto.
Trámites para la constitución de la propiedad horizontal
- Elaboración de la escritura pública de constitución: Debe ser realizada por un notario público.
- Inscripción de la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: Este trámite da publicidad al régimen de propiedad horizontal.
- Obtención de la licencia de urbanismo: Si se trata de un nuevo proyecto de construcción.
- Obtención del certificado de habitabilidad: Si se trata de un edificio ya construido.
Documentos necesarios para la constitución de la propiedad horizontal
- Certificado de libertad y tradición del predio.
- Planos del predio y de las unidades privadas.
- Reglamento de propiedad horizontal.
- Acta de la asamblea de propietarios en la que se designa al administrador.
- Documento de identidad del administrador.
Video: Ley de propiedad horizontal en Colombia. Ley 675
¿Qué es el reglamento de propiedad horizontal?
Es un conjunto de normas que regulan la organización, administración y convivencia en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Su objetivo es garantizar la seguridad, la armonía y el buen funcionamiento del espacio común.
Contenido obligatorio del reglamento de propiedad horizontal
- Denominación del edificio o conjunto.
- Ubicación y descripción del predio.
- Número y descripción de las unidades privadas.
- Determinación de los bienes de uso común.
- Derechos y obligaciones de los propietarios.
- Normas de convivencia.
- Funciones del administrador.
- Sistema de administración del edificio o conjunto.
- Mecanismos de resolución de conflictos.
- Procedimiento para la modificación del reglamento.
Modificación del reglamento de propiedad horizontal
- Para modificar el reglamento se requiere la aprobación de la asamblea general de propietarios, con el voto favorable de un porcentaje determinado de propietarios, que varía según el tipo de modificación.
Derechos y obligaciones de los propietarios en la propiedad horizontal
Los derechos de los propietarios en la propiedad horizontal suelen incluir aspectos como el uso y disfrute de su unidad privativa, el acceso a las áreas comunes según lo establecido en el reglamento interno, la participación en la toma de decisiones de la comunidad a través de la asamblea de copropietarios, y la posibilidad de proponer y votar sobre asuntos relevantes para la administración del edificio o conjunto residencial.
Derechos de los propietarios
- Uso y goce de la unidad privada: Los propietarios tienen derecho a usar y disfrutar de su unidad privada de forma libre y responsable, sin afectar los derechos de los demás propietarios.
- Uso de las zonas comunes: Los propietarios tienen derecho a usar y disfrutar de las zonas comunes del edificio o conjunto, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
- Participación en la asamblea general: Los propietarios tienen derecho a participar en la asamblea general de propietarios, donde se toman decisiones importantes sobre la administración del edificio o conjunto.
- Votación en la asamblea general: Los propietarios tienen derecho a votar en la asamblea general de propietarios, de acuerdo con el porcentaje de copropiedad que ostenten.
- Acceso a la información: Los propietarios tienen derecho a acceder a la información financiera y administrativa del edificio o conjunto.
- Elegir y ser elegido como administrador: Los propietarios tienen derecho a elegir y ser elegidos como administrador del edificio o conjunto.
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Obligaciones de los propietarios
- Pago de las expensas comunes: Los propietarios están obligados a pagar las expensas comunes, que son los gastos necesarios para la administración, mantenimiento y conservación del edificio o conjunto.
- Cumplimiento del reglamento: Los propietarios están obligados a cumplir con el reglamento de propiedad horizontal.
- Mantenimiento de la unidad privada: Los propietarios están obligados a mantener en buen estado su unidad privada, de manera que no afecte la seguridad o la estética del edificio o conjunto.
- Responsabilidad por daños: Los propietarios son responsables por los daños que causen a las zonas comunes o a las unidades privadas de los demás propietarios.
- No realizar actividades que afecten la seguridad o la tranquilidad: Los propietarios no pueden realizar actividades que afecten la seguridad o la tranquilidad del edificio o conjunto.
¿Qué es la extinción de la propiedad horizontal?
Es la terminación del régimen de propiedad horizontal, lo que implica que el edificio o conjunto deja de ser un conjunto de unidades privadas y bienes de uso común, y se convierte en un único bien de propiedad común.
Causales de la extinción de la propiedad horizontal
- Destrucción total del edificio o conjunto: Cuando el edificio o conjunto se destruye totalmente por un evento fortuito (terremoto, incendio, etc.), la propiedad horizontal se extingue automáticamente.
- Reducción a una sola unidad privada: Cuando todas las unidades privadas del edificio o conjunto se fusionan en una sola, la propiedad horizontal se extingue.
- Voluntad de todos los propietarios: Cuando todos los propietarios del edificio o conjunto manifiestan su voluntad de extinguir la propiedad horizontal, esta se puede extinguir por decisión de la asamblea general de propietarios.
- Expropiación: Cuando el edificio o conjunto es expropiado por el Estado, la propiedad horizontal se extingue.
Trámites para la extinción de la propiedad horizontal
- Escritura pública: Se debe elevar a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios de extinguir la propiedad horizontal, o la sentencia judicial que lo determine.
- Registro de la escritura pública: La escritura pública de extinción de la propiedad horizontal debe ser inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Liquidación de la persona jurídica: Se debe realizar la liquidación de la persona jurídica que administraba el edificio o conjunto.
Consecuencias de la extinción de la propiedad horizontal
- Extinción del derecho de propiedad sobre las unidades privadas: Los propietarios de las unidades privadas dejan de ser propietarios de las mismas y se convierten en copropietarios del único bien de propiedad común.
- Extinción del reglamento de propiedad horizontal: El reglamento de propiedad horizontal deja de tener vigencia.
- Extinción de la persona jurídica: La persona jurídica que administraba el edificio o conjunto se extingue.
- Distribución del bien común: El bien común se distribuye entre los copropietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad.
